Au-delà du prix affiché : frais de notaire, travaux, charges de copropriété. Le calcul complet, sans mauvaise surprise.
Les frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien
Contrairement à ce que leur nom laisse croire, ils reviennent surtout à l’État : droits de mutation, taxes, et seulement une petite part d’émoluments pour le notaire. Comptez environ 7,5 % du prix dans l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
Sur un bien à 450 000 €, cela représente près de 34 000 € à sortir le jour de la signature. Les banques financent rarement cette ligne : elle doit venir de votre apport.
Ce que la banque regarde vraiment
Le plafond d’endettement est fixé à 35 % des revenus nets, assurance comprise. Au-delà, le dossier passe en dérogation, et toutes les banques n’en accordent pas.
Le reste à vivre compte autant : deux foyers avec le même taux d’endettement mais des revenus différents ne sont pas traités de la même façon. Notre simulateur donne un premier ordre de grandeur en quelques secondes.
Les charges de copropriété, qu’on oublie toujours
Comptez entre 25 et 50 € par mètre carré et par an à Paris, davantage avec gardien, ascenseur ou chauffage collectif. Sur un 60 m², cela peut représenter 250 € par mois.
Demandez systématiquement les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils révèlent les travaux votés ou en discussion, qui seront à votre charge.
Les travaux, à chiffrer avant l’offre
Un diagnostic énergétique classé E, F ou G annonce des travaux. Isolation, fenêtres, chaudière : la facture se compte en dizaines de milliers d’euros, mais elle se négocie aussi dans le prix d’achat.
Faites chiffrer avant de signer, pas après. C’est le meilleur levier de négociation dont dispose un acquéreur aujourd’hui.
Le budget complet, en une ligne
Prix du bien + frais de notaire + travaux éventuels + frais de dossier et de garantie + déménagement. Ajoutez une réserve de sécurité équivalente à trois mois de mensualités : c’est ce que recommandent la plupart des courtiers, et c’est ce qui évite de commencer sa vie de propriétaire à découvert.
